Parcelamento, edificação e utilização compulsórios: prazos e IPTU progressivo

Por que o plano diretor vem antes

Os três instrumentos que mais aparecem em prova incidem sobre imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, e só depois que o plano diretor delimita a área em que podem ser aplicados. Subutilizado é o imóvel cujo aproveitamento fica abaixo do mínimo definido no plano diretor ou na legislação dele decorrente. O plano diretor é o instrumento básico da política urbana, deve abranger todo o território do município e precisa ser revisto, no mínimo, a cada dez anos.

Ele é obrigatório em situações que as bancas costumam cobrar:

• cidades com mais de 20 mil habitantes;
• integrantes de regiões metropolitanas ou aglomerações urbanas;
• áreas de especial interesse turístico;
• cidades sob influência de empreendimentos de impacto ambiental regional ou nacional;
• cidades cadastradas por risco de deslizamentos ou inundações;
• municípios que pretendam usar o PEUC (parcelamento, edificação ou utilização compulsórios) e o IPTU progressivo.

📌 Cai muito: o plano diretor é obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes e para quem pretende usar o PEUC e o IPTU progressivo.

⚠️ Pegadinha: o plano diretor delimita a área, mas não obriga ninguém sozinho. A obrigação nasce de lei municipal específica para essa área.

Primeira etapa: os prazos de 1 e 2 anos

A lei municipal específica fixa as condições e os prazos. O proprietário é notificado pelo Poder Executivo municipal, e a notificação deve ser averbada no registro de imóveis. A notificação pode ser pessoal, feita por funcionário do órgão competente (no caso de pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração). Se a tentativa pessoal falhar três vezes, faz-se por edital.

Os prazos são mínimos, o que significa que a lei municipal não pode fixar prazo menor:

• Protocolo do projeto: 1 ano, contado da notificação.
• Início das obras: 2 anos, contado da aprovação do projeto.

🧠 Memorize: "1 ano para projetar, 2 para construir". A primeira contagem começa na notificação; a segunda, na aprovação.

Em empreendimentos de grande porte, e somente de forma excepcional, a conclusão pode ser dividida em etapas, desde que o projeto aprovado contemple o empreendimento como um todo.

Atenção à transmissão. A venda ou a herança do imóvel, feita depois da notificação, transfere ao novo titular as obrigações de parcelar, edificar ou utilizar, mas os prazos continuam correndo sem recomeçar. Quem compra um imóvel já notificado assume um prazo em andamento.

Segunda etapa: IPTU progressivo no tempo

Se as condições ou os prazos não forem cumpridos, o Município aplica o IPTU progressivo no tempo, aumentando a alíquota durante cinco anos consecutivos. Os limites são estes:

• a alíquota de cada ano é fixada na lei específica e não pode exceder o dobro da alíquota do ano anterior;
• o teto é de 15%;
• se a obrigação não for cumprida em cinco anos, a cobrança segue pela alíquota máxima até que o proprietário atenda à exigência.

⚠️ Pegadinha: a banca costuma trocar o limite de "o dobro do ano anterior" por "qualquer percentual". Não existe aumento livre. Também é vedada qualquer isenção ou anistia nessa tributação.

Terceira etapa: desapropriação com títulos da dívida pública

Decorridos cinco anos de IPTU progressivo sem cumprimento da obrigação, o Município pode desapropriar o imóvel e pagar com títulos da dívida pública. Esses títulos dependem de prévia aprovação do Senado Federal, são resgatados em até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, e rendem juros legais de 6% ao ano. Eles não têm poder liberatório para pagamento de tributos.

O valor real da indenização corresponde à base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado ao imóvel por obras públicas realizadas depois da notificação. Não entram nesse cálculo as expectativas de ganho, os lucros cessantes nem os juros compensatórios.

⚠️ Pegadinha: os únicos juros previstos são os legais, de 6% ao ano. Lucros cessantes e juros compensatórios ficam de fora da indenização.

Depois de incorporado ao patrimônio público, o imóvel precisa receber adequado aproveitamento em até cinco anos. Isso pode ocorrer diretamente pelo Poder Público ou por alienação ou concessão a terceiros, sempre com procedimento licitatório. O adquirente permanece com as mesmas obrigações de parcelar, edificar ou utilizar. O prefeito que deixar de dar esse aproveitamento no prazo responde por improbidade administrativa.

Sequência resumida para revisão

1. O plano diretor delimita a área.
2. A lei municipal específica fixa condições e prazos, e a notificação é averbada no registro.
3. O projeto é protocolado em 1 ano e as obras começam em 2 anos.
4. Se nada for feito, o IPTU progressivo incide por 5 anos, com teto de 15%.
5. Persistindo o descumprimento, o Município desapropria pagando em títulos e tem 5 anos para dar aproveitamento.

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